Desde que o programa Golden Visa de Portugal foi introduzido em 2012, a modalidade de investimento imobiliário tornou-se a rota preferida de brasileiros em busca de residência europeia. Com mais de 12 mil vistos concedidos até 2023, Portugal consolidou-se como o destino número um da mobilidade internacional brasileira. No entanto, a paisagem mudou drasticamente — e não apenas em Portugal.
O fim do Golden Visa imobiliário em Portugal
Em outubro de 2023, o governo português oficializou a suspensão da modalidade imobiliária do Golden Visa, uma medida que vinha sendo debatida desde fevereiro do mesmo ano. A decisão foi motivada pela crescente pressão sobre o mercado habitacional, particularmente em Lisboa e Porto, onde os preços subiram mais de 80% em uma década.
A legislação aprovada eliminou definitivamente a possibilidade de obter o Golden Visa através de aquisição de imóveis, reabilitação urbana ou investimento em alojamento local. A medida impactou diretamente o fluxo de investidores brasileiros, que representavam aproximadamente 30% de todos os pedidos aprovados.
O que permanece disponível em Portugal
Apesar do encerramento da via imobiliária, o programa Golden Visa continua ativo em Portugal através de outras modalidades de investimento. As principais alternativas são:
1. Fundos de capital de risco e private equity
A modalidade que mais tem atraído investidores brasileiros exige um aporte mínimo de 500 mil euros em fundos de investimento qualificados. Esses fundos devem estar registrados na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) e investir pelo menos 60% do capital em empresas portuguesas. O prazo mínimo de manutenção é de cinco anos.
2. Investigação científica e tecnológica
Investimentos a partir de 500 mil euros em atividades de investigação conduzidas por instituições de ensino superior ou centros de pesquisa reconhecidos. Esta modalidade tem sido particularmente relevante nos setores de biotecnologia e inteligência artificial.
3. Apoio à produção artística e cultural
Um investimento mínimo de 250 mil euros destinado à preservação do patrimônio cultural português ou apoio a atividades artísticas pode qualificar o investidor para o Golden Visa.
4. Criação de empresa e postos de trabalho
A constituição de sociedade comercial com sede em Portugal e criação de pelo menos 10 postos de trabalho permanece como via elegível, embora seja a opção mais complexa operacionalmente.
Ponto de atenção: A renovação do Golden Visa exige comprovação de manutenção do investimento durante todo o período. Fundos com maturidade inferior a cinco anos não são elegíveis. A Você Global recomenda uma análise criteriosa do veículo de investimento antes da aplicação.
Impacto para quem já possui o Golden Visa imobiliário
Investidores que já obtiveram o Golden Visa pela via imobiliária antes da data-limite mantêm seus direitos integralmente. As renovações seguem o rito normal, e o caminho para a cidadania portuguesa (após cinco anos de residência legal) permanece inalterado.
No entanto, é importante notar que o requisito de permanência mínima de sete dias por ano em Portugal continua vigente, e a não comprovação pode comprometer a renovação. A Você Global acompanha cada caso individualmente para garantir conformidade.
Alternativas a Portugal na Europa
O encerramento da via imobiliária em Portugal refletiu uma tendência europeia mais ampla. Diversos países revisaram ou encerraram seus programas nos últimos dois anos. A seguir, o panorama atualizado dos principais destinos alternativos para investidores brasileiros.
Grécia: sistema de faixas por localização
A Grécia permanece como uma das alternativas mais atrativas, mas o programa passou por mudanças significativas em 2024. Desde setembro daquele ano, vigora um sistema de investimento escalonado por localização:
- €800.000 — Áreas de alta demanda: Atenas (região da Ática), Tessalônica, Mykonos, Santorini e ilhas com mais de 3.100 habitantes
- €400.000 — Demais regiões da Grécia
- €250.000 — Exclusivamente para conversão de imóveis comerciais em residenciais ou restauração de edifícios de patrimônio histórico
A autorização de residência tem validade de cinco anos, é renovável, não exige permanência mínima e abrange cônjuge, filhos até 21 anos e pais dependentes. A cidadania grega pode ser solicitada após sete anos de residência efetiva (mínimo de 183 dias por ano), mediante comprovação de proficiência em língua grega.
Atenção: Imóveis adquiridos com Golden Visa na Grécia não podem ser destinados a aluguel de curta temporada (tipo Airbnb), sob pena de cancelamento da autorização de residência e multa de €50.000.
Espanha: programa encerrado
A Espanha encerrou definitivamente seu programa Golden Visa em 3 de abril de 2025. A Lei Orgânica 1/2025, publicada em janeiro de 2025, eliminou todas as modalidades de investimento — não apenas a via imobiliária, como inicialmente previsto. Novas aplicações não são mais aceitas. Investidores que submeteram pedidos antes do prazo-limite mantêm seus direitos e podem renovar normalmente.
O primeiro-ministro Pedro Sánchez justificou a decisão citando o impacto sobre a acessibilidade habitacional, observando que a ampla maioria dos Golden Visas espanhóis estava vinculada a investimentos imobiliários em cidades com mercados altamente pressionados. A Espanha estuda, adicionalmente, uma proposta de tributação de 100% sobre compras de imóveis por residentes de fora da UE, embora essa medida ainda esteja em fase legislativa.
Hungria: Guest Investor Program
A Hungria lançou em 2024 o Guest Investor Program, que concede autorização de residência por 10 anos, renovável por mais 10. O programa oferece atualmente duas modalidades:
- €250.000 — Aquisição de certificados de fundos imobiliários registrados no Banco Nacional da Hungria, com pelo menos 40% do patrimônio líquido investido em imóveis residenciais húngaros. Prazo mínimo de retenção: cinco anos
- €1.000.000 — Doação a instituição de ensino superior mantida por fundação de interesse público
A modalidade de compra direta de imóveis (€500.000), inicialmente prevista para janeiro de 2025, foi cancelada pelo governo húngaro antes de entrar em vigor.
O programa não exige permanência mínima na Hungria. A residência permanente pode ser solicitada após três anos de residência efetiva; a cidadania, após oito anos com permanência superior a 50% do período no país. O processamento é relativamente ágil, com prazo estimado de quatro a seis meses.
Malta: Residência Permanente (MPRP)
Malta oferece residência permanente através do Malta Permanent Residence Programme (MPRP), com duas opções de investimento imobiliário:
- Compra de imóvel: mínimo de €300.000 no sul de Malta ou Gozo, ou €350.000 nas demais regiões, com manutenção obrigatória por cinco anos
- Aluguel: mínimo de €10.000/ano no sul de Malta ou Gozo, ou €12.000/ano nas demais regiões
Além do investimento imobiliário, o programa exige contribuição governamental de €37.000, taxa administrativa de €60.000 e doação de €2.000 a ONG maltesa registrada. O investidor deve demonstrar patrimônio mínimo de €500.000 (dos quais pelo menos €150.000 em ativos financeiros).
O MPRP não exige permanência mínima em Malta, concede acesso ao espaço Schengen e abrange cônjuge, filhos, pais e avós dependentes. O processamento leva de 12 a 18 meses.
Nota: O programa de cidadania por investimento de Malta foi declarado ilegal pelo Tribunal de Justiça da UE em abril de 2025 e foi substituído por um programa de cidadania por mérito, com requisitos de residência efetiva significativamente mais rigorosos.
Estratégia recomendada
Para brasileiros que ainda desejam obter residência na Europa, a Você Global recomenda uma abordagem integrada que combine planejamento patrimonial com a estratégia de mobilidade. A escolha do veículo de investimento deve considerar não apenas os requisitos do programa de residência, mas também:
- A legislação tributária do país de origem e destino
- O perfil de risco do investidor
- Os objetivos de longo prazo da família
- A tendência regulatória da jurisdição escolhida — programas que existem hoje podem ser alterados ou encerrados, como demonstraram Portugal e Espanha
A diversificação geográfica do patrimônio — investindo simultaneamente em Portugal (via fundos) e em jurisdições com via imobiliária ativa, como Grécia ou Hungria — pode ser particularmente eficaz para famílias com planos de mobilidade flexível dentro da União Europeia.
Consultoria especializada: A Você Global monitora em tempo real as atualizações legislativas de 15 jurisdições. Nosso sistema de inteligência artificial analisa continuamente mudanças regulatórias para garantir que nossos clientes tomem decisões baseadas nas informações mais atualizadas disponíveis.
Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Valores, requisitos e prazos estão sujeitos a alterações legislativas. Consulte a equipe Você Global para uma análise personalizada.